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房租疯狂谁是罪魁?我爱我家高管炮轰涨价而离职

日期:   2018/8/20   新闻来源:东方财富

 房租今年在部分地区的大幅上涨,谁是罪魁祸首,在近日的行业纷争、长租公寓之辩中,各类声音层出不穷。我爱我家副总裁胡景晖从离职到今日高调召开沟通会,更是吸引了人们对于房租快速上涨的高度关注。
  各方的争辩随着我爱我家副总裁胡景晖宣布辞职而到高潮,在宣布辞职之后的24小时里,胡景晖没有停下来,他爆料离职内幕,扯出资本介入租房市场的几重罪,恩怨情仇之下,我们迫切需要知道,房租的大幅上涨谁是推手,由谁来承担责任?
  胡景晖表示,应广大良心媒体的一再要求,今天举办沟通会,表示要揭晓所有真相。我们一起来看看沟通会上胡景晖亮出了哪些观点。
  8月18日,我爱我家副总裁胡景晖早9点在朋友圈发布辞职信,宣布辞职,他在辞职信中表示,由于众所周知的原因,已辞去我爱我家集团的所有职务,同时,他表示,近日个人向媒体指出房租快速上涨的问题,已引起中央高层的高度关注,相信一定会得到妥善解决。
  由于炮轰房租上涨,这期间,有人说胡景晖像房地产界的小崔,胡景晖在沟通会伊始,就回答了这个问题。
  胡景晖沟通会至少讲清11个问题
  1、如何看长租公寓的资本介入?胡景晖的看法是,“自如、蛋壳、相寓都挺努力的。长租公寓这个词应该改一下叫住宅租赁运营。这其中有很多资本涌入,但不管什么样的资本都不能只为了赚钱,资本必须承担社会责任,如果资本挟持了许多企业,一定会跑偏。”
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  2、如何看长租公寓的风险?胡景晖谈到,在末日审判的时候,我的另一大罪状是,我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。我是在告诉政府,告诉同行,我们要老老实实地介入,不要看规模,一定要保证生意是安全的。昨天住建部的官员给我打了电话,对我表示支持。
  我隔空喊话,是要政府管一管长租公寓。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  3、如何看囤房子博租金上涨?胡景晖的观点是:2007年之前,北京每年的房租涨幅就是在5%,很正常,2008年,很多人都想囤房子,想着奥运会的时候租给老外挣钱,这是很幼稚的。一年之内,房租整体涨了27%,实际上并没有这么多租客。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  4、如何看北京市住建委周五的约谈?“是很有必要的,我对房租有三点建议:1、通过全国的住建系统,迅速建立全国房租指导价,指导价每个月以各种渠道向老百姓公示;2、如果有了指导价,出现了异常交易,老百姓可以向政府举报,如果是哄抬房价,严处;3、我建议住建部和各地的住建委员、一行三会建立联合工作机制,严格监管进入到长租公寓的资本。如果这三点建议,政府听取了并立即行动,爆仓问题就不会出现,但是如果继续拖延,两年之后,必然会出现爆仓问题。”
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  5、如何降租金?胡景晖说,在北京挂牌出售的房屋里,有10%-11%是处在毛坯状态,降租金也不是什么难事,我们可以仿效香港,推出空置税。总不能等到爆仓之后再出招吧,我们要维护这个国家的利益。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  6、如何看资本介入长租公寓?胡景晖认为,这是好事情,但是不能为所欲为,政府也应该加强立法、指导价,实施监管,如果我今天的三点建议,政府都吸取了,并且行动起来,长租公寓存在的潜在风险是一定会被化解的,但是如果拖下去,就一定会出大问题。我其实就是对政府提一个建议,我做错了么?租房是一个民生问题,民生问题一定要谨慎,要避免出现各种风险,要合规合法,为老百姓负责。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  7、房租上涨问题到底出在哪里?胡景晖说:中国有一个异样的问题,租客认为房租太高,而业主却觉得太薄利,其实目前还没有大量的资本进入到长租公寓,要让中国的房租标准达到世界的平均水平,那就是:房价跌一半,房租翻一番。但是可能吗?房租翻一番那不就疯了吗?于是后来得到的答案是,在农村集体的土地上来进行租赁房屋建设,租客的需求很简单,只要是近地铁,环境好,就行了,才不管你土地的性质是什么。所以,我认为住建部的这个思路是对的,但应该加快实施。一个在公司兢兢业业干了18年的老员工,因为说了点实话,隔空和政府喊话,就遭到了这样的责问。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  8、胡景晖下一步去向哪里?胡景晖称下一步将转投私募,主要针对国内产业转型升值领域及环保等方面投资,一是因为胡本人认为,个人要成功必须既变成老板,也成为资本;二是他和我爱我家签过协议,不能再做中介行业和长租公寓。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  9、如何看房地产行的头部效应?胡景晖说房地产行业很容易妖魔化,这个行业还有很多不规范的地方。未来房地产的一半交易额会被龙头企业占了,剩下的那点也会被更加细分。我爱我家、链家都是这样的龙头企业。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  10、如何评价左晖?胡景晖说:对他的评价其实也很复杂,因为在他这个年纪和他拥有的财富,他其实完全可以去周游世界,去度假和晒太阳,但他本身是个工作很努力的人。非常感谢左晖先生爆了一个很重要的料出来。其实虽然存在竞争关系,但是左晖先生一直也是行业内崇拜和学习的对象。
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  11、如何评价与崔永元的比对?他说,“我不敢这么说,但我得了他跟他同样的病,由于各种原因,我得了重度抑郁症,去年的7月-8月,我一度想结束自己的生命。在我爱我家上市过程中,我曾经把全部财产交给妻子,说钱不多,但是也有一些,万一出现什么问题,也好安排,但是后来我逐渐走出了抑郁症的阴影。”
(以上新闻截屏,均来自新浪)
(以上新闻截屏,均来自新浪)
  沟通会结束,胡景晖以一首张国荣的《风再起时》作为此次个人沟通会的结尾。
  一场离职引发的行业纷争
  8月18日早9点,我爱我家副总裁、我爱我家集团研究院院长胡景晖就在朋友圈发布了离职消息。
  在此之前的一天,胡景晖在一场电话会议上就爆出这些猛料——
  以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。
  再比如,这些长租公寓重装修、N 1(多出来的“1”是指中介做的隔断间)出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。这恰恰与近期北京住房租赁市场量价齐升的现象相契合,“租赁机构提升房租”的话题也引发热议。
  根据胡景晖朋友圈显示,辞职原因是“众所周知的原因”,公司将其切割。在胡景晖今天早上的沟通会上,胡景晖表明,近日媒体里报道了一些辞职的原因,都是事实。
  此前胡景晖向媒体介绍,说链家老总左晖和我爱我家老总谢勇电话沟通,说谢勇能不能管一下胡景晖,如果管不住,链家将全面和我爱我家在舆论上开战。
  左晖随后作出声明。声明显示,谢勇通过微信及电话联系左晖,沟通了三件事:
  一是不希望行业内斗,希望公司高层保持及时的信息沟通;
  二是我爱我家不支持胡景晖对媒体的表达,且不赞成胡景晖的观点;
  三是不满意胡景晖一再有损上市公司形象的行为,在和我爱我家原董事长沟通胡景晖在我爱我家公司的工作安排。
  “我表达的是,同意一起为行业发展努力,对我爱我家内部事情没有任何观点。”左晖在声明里称,尊重胡景晖,与谢勇见过一面,认识不足两个月,通过2通电话,均为谢勇主动联系。声明表示,希望谢勇能够澄清事实,并表达了对胡景晖的祝福。
  房租上涨带来的焦虑
  看似简单的个人离职,牵扯的确实租房市场的大变化。
  据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。
  涨幅最高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。
  居大不易,把时间缩短,多家研究机构的数据表明,一二线城市房租均在7月出现了上涨,其中北京最为突出。我爱我家集团研究院统计显示,2018年前7个月,北京租房租赁市场交易总量同比增长14.4%。在价格上,7月份,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月份上涨2.9%。
  月均房租近5000元意味着什么?要知道,一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头。根据“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”的数据,即使清华、北大这样顶尖名校的毕业生,平均月薪也就9000出头。按此计算,在北京仅租房一项就要花掉他们薪酬中的很大一部分。
  令人意外的是,因为网友在论坛上的一张帖子,长租公寓运营商们被认为是助涨房租的推手,引发舆论热炒,不仅惊动北京多个管理部门,人民日报也发表评论,表示应严控不良中介恶意“炒租”。
  周五晚间,北京市住建委发布消息,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。管理部门要求住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
  同时,管理部门对住房租赁企业启动了联合专项执法检查,严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。
  人民日报在8月17日晚间发布微博评论,“房租起起落落,若契合市场逻辑,并无不可。但无良中介兴风作浪,恶意哄抬,不仅扰乱租赁秩序,加重租客生活成本,更影响城市宜居度,伤害城市形象。严防”炒租“,对相关行为一经查实,即从严处罚、联合惩戒。依法监管,还租赁市场以健康。”
  然而,长租公寓运营商也感到委屈。蛋壳方面表示,网络传播的帖子所述事件,经过内部调查,发现并没有这个业主和房源,是虚假信息,属于典型的造谣中伤,扰乱市场行为。自如也回应,事件为不实传闻,无从考证,从未对该区域给出高于市场普租价格的租金。
  房租疯涨谁之过?
  “追不上房价的你,能追上房租吗?”“躲过了高房价,躲不过高房租”、“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”这些扎心的话正撩拨着租房一代年轻人的焦虑。
  是什么助推了一二线城市房价的上涨?
  除去毕业季这一每年都有的常规操作,以北京为例,贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中认为,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少,同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型,需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。
  2017年,北京拆除违法建设5985万平方米,2018年,北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年,北京商品房销售面积为875万平方米,保障房销售面积267万平方米,加起来1142万平方米,不及当年拆除面积的1/5。供给明显减少,而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免会上涨。
  贝壳研究院的数据显示,北京租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。供不应求仍为当前北京住房租赁市场的主要矛盾,其实不仅是北京,中国主要一线城市都存在类似的供给问题。
  中信证券研报分析称,房租上涨的一个原因是,前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。
  同时资本介入的上租公寓也让房价水涨船高,胡景晖上述的论述也证明了这一点。
  苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,房租与房价的长期背离其实是一个难以为继的现象,之前由于中国居民买房往往都是为了投资,而不是为了通过收租来实现长期的收益,所以中国房租较低的现象才会长期存在,如今国家已经逐步明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,那么原先的很多炒房党就会变身为“包租公、包租婆”,从而将房租作为自己重要的收益来源。
 

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