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华创证券:房租大涨将对经济产生何种影响?

日期:   2018/8/20   新闻来源:东方财富

  利率债上周走势回顾:资金面边际收紧,债券收益率全线上行。具体来看,前半周受金融数据依旧低迷和经济数据全面不及预期的影响,利率债收益率有所下行,市场大涨;周三受人民币汇率大幅贬值的影响,收益率全线上行。周四,央行重启逆回购,但资金面边际收紧趋势依然较为明显,叠加市场避险情绪暂时缓和,使得利率债收益率走高,周五30年期国债中标利率大幅高于预期,利率债收益率再走高。

  第一,关注房租上涨带来的通胀回升压力。今年房租上涨过快,远超季节性。今年4月以来北京租房平均价格便不断上涨,从绝对值来看,北京市平均租金今年同比涨幅达到21.89%;从租房指数来看,今年4月份以来,北京市租房指数显著上行。另外,从租户直观感受来看,今年北京市房租涨幅令人惊讶。根据各大高校租房交流群的反映,毕业生反映北京近期房租涨价过快,月涨幅在500-1500元之间。因此,今年北京租房价格涨幅远超季节性。究其原因,一方面是因为“拆违”以及清理“群租房”导致租房供给显著减少,另一方面则是住房租赁企业为增加房源,提高市场垄断地位,“高价圈房”,使得租房价格大涨。


  房租上涨直接抬升生活成本,降低社零增速,使市场产生消费大幅走弱的错觉。与房价上涨相比,房租上涨对居民生活成本的影响更大,房租上涨将直接抬升租户生活成本,降低消费水平。从北京市为例,2017年北京市平均工资增速为8.4%,但是平均房租涨幅高达29.7%,远超平均工资的增速。考虑到,社零并不包括租房消费,因此,社零消费增速不断下滑便不足为怪。

  房租上涨还将推升通胀水平,通胀压力将逐步释放。房租上涨对通胀的影响主要通过两个路径,其一,房租直接体现在CPI居住分项中的租赁房房租,从而直接对CPI产生影响。房租的上升推升租赁房房租增速上升,对CPI产生拉动作用。其二,目前我国人口红利正在逐步减少,房租带来的生活成本上升将传导至工资水平上,使得工资水平被动提高,这无疑将带动企业成本的抬升,从而提高生产价格。这种传导途径主要体现在劳动密集型行业,如餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业劳动需求量较大,受到的冲击较大,企业工资成本上升进而转嫁给消费者,这是近年来服务消费价格上升迅速的原因之一。

  利率债投资策略:近期,资金面边际收紧趋势明显,带动资金利率和短端利率显著上行,未来随着政策逐步落地,信贷增加,资金面或将进一步收紧。北京市房租上涨引发市场关注,首先,房租上涨将挤压商品消费空间,将使得不包括住房消费的社零消费增速逐步下降,使市场产生消费大幅走弱的错觉;其次,房租大幅走高还将直接影响CPI住房分项,导致通胀压力加大;再次,其还会使得生活成本大幅提高,将令劳动密集型行业企业用工成本增加,从而提高这类行业生产成本,导致餐饮、快递、美容美发、家政服务等服务行业价格走高,抬高通胀水平,对债市形成利空。

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